Dubai: Meskipun idealnya Anda membeli rumah ketika suku bunga dan harga rumah rendah, bagaimana jika itu tidak memungkinkan pada waktu tertentu. Apakah Anda menunda rencana Anda dan tetap tinggal di rumah kontrakan atau tetap melanjutkan dan membeli rumah baru?
Suku bunga telah meningkat di seluruh dunia dan ini membuat calon pemilik rumah tidak menguntungkan untuk meminjam uang saat membeli rumah dengan harga termurah karena suku bunga pinjaman rumah juga meningkat. Tetapi apakah kenaikan tarif juga berdampak pada harga sewa?
Dengan menaikkan suku bunga, mereka yang seharusnya berada di pasar pembelian rumah, didorong untuk tetap tinggal di rumah mereka saat ini atau malah menyewa. Penurunan permintaan ini kemudian akan membantu menurunkan, atau setidaknya meratakan, harga rumah, tetapi itu membuat kepemilikan rumah menjadi lebih mahal. Begini cara kerjanya.
Jika Anda tidak terburu-buru untuk membeli rumah, Anda selalu dapat mengambil pendekatan ‘tunggu dan lihat’, tetapi perlu diingat bahwa meskipun harga atau tarif bisa turun, harganya juga bisa tetap sama atau bahkan naik.
-Prakash Bhat
Bagaimana jika suku bunga dan harga rumah tidak rendah?
Meskipun harga dan tarif bisa turun secara bersamaan, karena harga rumah juga bergantung pada di mana Anda berencana untuk tinggal dan seperti apa pasar perumahan di daerah itu, sulit untuk menentukan apakah Anda akan menemukan harga rendah dan tarif rendah di waktu yang sama.
Memprediksi ke arah mana pasar actual estat akan bergerak sangat sulit bahkan bagi para ahli. Meskipun mungkin tergoda untuk menunggu harga rumah turun atau financial institution sentral di seluruh dunia memangkas suku bunga, tidak ada jaminan bahwa upaya Anda akan membuahkan hasil.
“Jika Anda tidak terburu-buru untuk membeli rumah, Anda selalu dapat mengambil pendekatan ‘tunggu dan lihat’, namun perlu diingat bahwa meskipun harga atau tarif bisa turun, harganya juga bisa tetap sama atau bahkan naik,” kata Prakash Bhat, seorang konsultan actual estat dan hipotek yang saat ini bekerja di Abu Dhabi.
“Karena tidak selalu mungkin untuk membeli ketika suku bunga dan harga rumah rendah, yang perlu Anda lakukan adalah menghitung biaya jangka pendek dan jangka panjang dari suku bunga yang lebih rendah versus harga pembelian yang lebih rendah. Ketika angka-angka itu masuk akal, bergeraklah.
Memprediksi ke arah mana pasar actual estat akan bergerak sangat sulit bahkan bagi para ahli.
Bagaimana harga rumah dan suku bunga mempengaruhi pembeli rumah?
Harga rumah dan suku bunga berdampak langsung pada jumlah uang muka dan jumlah pembayaran bulanan. Mari kita lihat lebih dekat bagaimana faktor-faktor ini memengaruhi pembeli rumah.
• Uang muka
Sebagian besar pembeli rumah yang menggunakan pinjaman hipotek untuk membiayai pembelian mereka perlu menurunkan persentase tertentu dari harga jual. (Uang muka standar adalah 20 persen dari biaya rumah Anda.)
Saat mempertimbangkan berapa banyak rumah yang Anda mampu beli, penting untuk memikirkan berapa banyak uang tunai yang Anda miliki untuk ditabung. Jika Anda membayar 20 persen untuk rumah seharga Dh200.000, Anda memerlukan Dh40.000 untuk menutup rumah tersebut. Jika rumah itu berharga Dh250.000, Anda membutuhkan Dh50.000.
• Pembayaran bulanan
Baik harga rumah maupun tarif hipotek Anda akan memengaruhi ukuran pembayaran pinjaman bulanan Anda. Tidak termasuk asuransi, pembayaran hipotek bulanan Anda terdiri dari dua elemen: jumlah ‘pokok’ dan bunga.
Sementara ‘pokok’ adalah jumlah awal yang Anda pinjam, bunga adalah jumlah yang Anda bebankan untuk meminjam uang itu. Mungkin tampak jelas bagaimana harga rumah memengaruhi jumlah yang Anda bayarkan setiap bulan, tetapi Anda mungkin tidak menyadari seberapa besar pengaruh suku bunga hipotek Anda terhadap hal ini.
Ilustrasi: Bagaimana suku bunga kredit rumah Anda memengaruhi cicilan Anda
Misalnya, katakanlah Anda mendapatkan pinjaman rumah dengan suku bunga tetap selama 30 tahun seharga Dh200.000 dengan tingkat bunga 4 persen. Pembayaran bulanan Anda sekitar Dh955. Bandingkan ini dengan pinjaman Dh200.000 sebesar 3,5 persen, yang dengannya Anda akan menerima pembayaran bulanan sekitar Dh898.
Itu perbedaan Dh57 setiap bulan. Selama 30 tahun, Anda akan membayar pemberi pinjaman Anda tambahan bunga sebesar Dh143.739 atas pinjaman 4 persen, dan hanya Dh123.312 atas pinjaman 3,5 persen.
Terlepas dari kenaikan suku bunga dan harga rumah baru-baru ini, membeli rumah masih merupakan alternatif yang lebih murah daripada menyewa.
Apakah lebih murah untuk menyewa ketika suku bunga tinggi?
“Mudah untuk berpikir bahwa karena Anda tidak mengambil hipotek, suku bunga tidak memengaruhi berapa banyak Anda akan membayar sewa. Namun sebaliknya, suku bunga dan permintaan yang tinggi telah berkontribusi pada kenaikan harga sewa di seluruh dunia,” tambah Bhat. Tapi apakah masih lebih murah untuk menyewa saat suku bunga tinggi?
“Terlepas dari kenaikan suku bunga dan harga rumah baru-baru ini, membeli rumah masih merupakan alternatif yang lebih murah daripada menyewa karena suku bunga masih mendekati posisi terendah jangka panjang dan rumah masih relatif murah. Oleh karena itu, lonjakan suku bunga baru-baru ini tidak mengubah rasio sewa-versus-beli.”
Apa itu rasio ‘sewa-versus-beli’ atau ‘harga-untuk-sewa’?
Rasio harga sewa adalah rasio harga rumah terhadap sewa tahunan di lokasi tertentu. Rasio ini digunakan sebagai patokan untuk memperkirakan lebih murah menyewa atau memiliki properti. Rasio harga-terhadap-sewa juga digunakan sebagai indikator apakah pasar perumahan cukup dihargai.
Menurut portal pelacakan harga properti, membeli rumah rata-rata 30 persen hingga 40 persen lebih murah daripada menyewa ketika suku bunga hipotek diselesaikan antara 4 persen hingga 5 persen di seluruh dunia.
Suku bunga berdampak pada pembayaran hipotek, sewa
“Saat memutuskan apakah lebih murah bagi Anda untuk membeli atau menyewa, penting untuk mempertimbangkan potensi kenaikan sewa dan suku bunga,” kata Stephanie Myrtle, wakil presiden firma riset actual estat yang berbasis di Dubai.
“Suku bunga berdampak besar pada pembayaran hipotek, tetapi juga berdampak pada pasar persewaan. Dan suku bunga berfluktuasi dari waktu ke waktu, jadi jika Anda membeli rumah, Anda mungkin memiliki opsi untuk membiayai kembali pembelian rumah Anda dengan suku bunga yang lebih rendah di jalan yang akan menurunkan pembayaran bulanan.
Bahkan jika suku bunga turun, kemungkinan besar uang sewa Anda tidak akan turun, meski mungkin tidak naik dengan cepat. Saat Anda membeli rumah, Anda harus memperhitungkan bunga yang akan Anda bayarkan selama masa pinjaman serta biaya perawatan, perbaikan, dan potensi nilai jual kembali.
Cara terbaik untuk menentukan apakah lebih murah untuk menyewa atau membeli adalah dengan mempertimbangkan suku bunga saat ini, harga rumah, dan harga sewa.
Intinya: Apakah lebih murah untuk menyewa atau membeli ketika suku bunga naik?
“Meskipun keputusan untuk membeli atau menyewa tergantung pada keadaan individu, memilih untuk menyewa daripada membeli rumah dapat berarti Anda tidak menutupi biaya suku bunga yang tinggi. Namun, perlu diingat juga bahwa harga sewa juga cenderung naik saat suku bunga tinggi,” Myrtle mengingatkan.
Cara terbaik untuk menentukan apakah lebih murah untuk menyewa atau membeli adalah dengan mempertimbangkan suku bunga saat ini, harga rumah, dan harga sewa dan melakukan perhitungan untuk mengetahui bagaimana masing-masing akan mempengaruhi Anda dalam jangka panjang.
“Untuk menentukan berapa banyak Anda akan membayar sewa, kalikan pembayaran sewa bulanan dengan jumlah waktu yang Anda rencanakan untuk menyewa dan sertakan perkiraan kenaikan tarif. Peningkatan 2 persen hingga 5 persen setiap tahun adalah tempat yang baik untuk memulai, ”jelas Myrtle lebih lanjut.
