Dubai: Ledakan pembangunan actual estat UEA terbaru telah menguasai pasar dengan baik dan benar. Jika permintaan pembeli memimpin pada tahun 2021 dan sebagian besar tahun lalu, saat ini, pengembang mengisi daya dengan peluncuran di luar rencana.
Lalu ada Eshraq Investments yang terdaftar di ADX yang mengambil pendekatan berbeda untuk ledakan ini. Perusahaan investasi memang memiliki portofolio pengembangan properti berukuran layak (termasuk lodge) serta financial institution tanah yang besar. Namun, dalam beberapa bulan terakhir, Eshraq telah menjual sebidang tanah kepada pengembang, termasuk kesepakatan baru-baru ini dengan Danube.
Inilah yang telah menarik perhatian pasar, karena hal ini bertentangan dengan semangat ‘memiliki tanah, akan membangun’ yang berlaku.
Dalam sebuah wawancara, Ajit Joshi, anggota Dewan Direksi di Eshraq, mendalami arah baru yang sedang dituju perusahaan.
Anda menjual tanah pada saat harga benar-benar melonjak. Tidak bisakah Anda menunggu harga tanah naik lebih jauh?
Tanah bernilai nilainya hanya jika dikembangkan. Tanah di neraca Eshraq ini tidak dikembangkan selama lebih dari satu dekade. Ini merupakan hambatan pada berbagai rasio pengembalian perusahaan, karena tanah tidak menghasilkan pendapatan apa pun kecuali dikembangkan.
Kami bisa saja menjual tanah itu dalam empat atau lima tahun terakhir, tetapi harganya jauh lebih rendah. Bahkan di tahun 2021, pasar mulai naik, tetapi kami memutuskan untuk memberikan waktu lagi. Kalau dipikir-pikir, orang selalu bisa mengatakan bahwa ini bukan waktu yang tepat, tapi saya yakin tidak ada yang bisa mengejar.
Kami memiliki financial institution tanah yang besar. Jadi, mungkin bijaksana untuk mulai menjual dari waktu ke waktu, sehingga kita mendapatkan rata-rata tertimbang di sekitar harga pasar kompetitif pada degree saat ini.
Hal kedua tentang tanah adalah jika kita ingin mengembangkannya, kita harus mengeluarkan biaya modal yang signifikan dari diri kita sendiri. Kemudian tunggu penyelesaian proyek untuk memonetisasi tanah. Dari sudut pandang itu, jika kami menjualnya, kami mengumpulkan uangnya, lalu kami dapat menggunakannya kembali di investasi lain, yang mungkin dapat menghasilkan pengembalian 15-20 persen per tahun.
Itu akan menjadi jalan investasi yang sama kompetitifnya dalam pandangan kami, dan itu juga akan mengurangi eksposur actual estat kami, yang merupakan bagian dari strategi baru kami.
Eshraq Investments memiliki portofolio properti yang luas di DIFC dan juga gedung apartemen berlayanan di Dubai Marina. Plus, ada tanah yang dimilikinya di lokasi-lokasi utama.
Kredit Gambar: Shutterstock
Berapa banyak financial institution tanah yang Anda rencanakan untuk dijual?
Di Abu Dhabi, kami memiliki tanah di Pulau Reem dan sebidang tanah di luar Pulau Abu Dhabi, antara Jembatan Sheikh Zayed dan Jembatan Maqta, yang disebut proyek Gateway. Kami juga melihat opsi untuk plot tersebut. Kami telah menerima persetujuan Dewan Eksekutif Abu Dhabi untuk zona investasi di proyek Gateway, yang membuka peluang.
Beberapa transaksi tanah yang kami lakukan bukanlah jenis penjualan tradisional. Dengan Danube, kami menjual tanah, tetapi kami juga mempertahankan kepentingan ekonomi atas keuntungan proyek.
Kami memiliki bagian laba tertentu di akhir proyek dan kami juga memiliki piutang pembayaran laba tertentu untuk waktu yang dibutuhkan mereka untuk menyelesaikan proyek. Jadi bukan hanya harga dasar yang kami kumpulkan, tetapi kami juga akan mengumpulkan premi tambahan selama tiga tahun ke depan saat pengembang menyelesaikan proyek.
Kami dengan cara mengikat ekonomi kami ke pasar, dan keberhasilan pembangunan. Saya akan mengatakan bahwa ini adalah transaksi yang bagus di mana kami telah melindungi sisi bawah kami dan kami telah berhasil mempertahankan sisi atas sampai batas tertentu.
Kelemahan dari transaksi semacam itu adalah kita harus menunggu sampai proyek selesai untuk mengumpulkan hasil penjualan.
Ada transaksi lain di mana kami ingin melakukan penjualan langsung. Dalam hal itu, kami percaya bahwa kami lebih baik menggunakan uang itu di tempat lain.
Ketika penyebutan Eshraq muncul, mereka yang tidak mengenal perusahaan itu dengan baik akan mengira itu adalah perusahaan investasi butik. Apakah Anda baik-baik saja dengan itu?
Anda mungkin benar, sekarang, karena dulu dikaitkan dengan actual estat di masa lalu dan disebut Properti Eshraq. Sebelum transaksi dana Goldilocks, hampir dua pertiga dari neraca Eshraq adalah investasi tanah dan actual estat, dan sisanya adalah investasi tunai atau keuangan.
Ada kecenderungan besar terhadap sektor actual estat, yang turun secara signifikan setelah akuisisi Goldilocks. Sekarang, sepertiga dari neraca kami adalah actual estat dan sisanya adalah investasi keuangan.
“Filosofi investasi kami ke depan adalah perusahaan yang menghasilkan keuntungan bagi Eshraq, Investasi yang tidak hanya memiliki apresiasi modal, tetapi juga memiliki sudut pendapatan, karena kami ingin menjadi perusahaan yang membayar dividen reguler.”
Kredit Gambar: Clint Egbert / Gulf Information
Apakah transformasi dari fokus actual estat bebas rasa sakit?
Untuk memberi Anda beberapa angka, perusahaan memiliki complete aset sekitar Dh1,7 miliar, di mana tanahnya hampir sekitar Dh650 juta hingga Dh700 juta. Ini berarti bahwa 40 persen aset tidak menghasilkan pendapatan bagi perusahaan.
Kami mengembangkan satu proyek di Pulau Reem di Abu Dhabi, yang kini mulai menghasilkan pendapatan. Kami juga telah secara signifikan meningkatkan efisiensi pembukuan actual estat kami yang sudah ada.
Jadi apartemen di Burj Daman di DIFC, atau lodge Nuran Marina yang kami miliki di Dubai Marina menghasilkan keuntungan yang memimpin pasar dibandingkan dengan rekan-rekan, dan dengan peringkat tertinggi. Ketika kami mengambil alih Nuran Marina, peringkatnya sekitar 8,1 di reserving.com. Sekarang memiliki peringkat 8,8, dan saat Anda naik, peringkat menjadi sangat sulit untuk dilampaui setiap 0,1 persen.
Tim kami telah melakukannya dengan sangat baik dan ini tercermin dalam semua aset yang telah kami pertahankan dan kembangkan.
Nuran Marina adalah properti yang kami peroleh dari Emaar pada tahun 2012.
Di sisi investasi, perusahaan seperti apa yang Anda minati? Akankah startup menarik perhatian Anda atau hanya entitas yang telah membangun rekam jejak?
Sebagai pemegang saham terbesar dalam dana Goldilocks, bukan hanya sebagian besar investasi kita, tetapi semuanya harus menguntungkan. Itulah filosofi kami untuk investasi ke depan.
Dengan mengingat hal itu, saya pikir beberapa investasi tahap paling awal, dapat menghasilkan pengembalian yang fenomenal, tidak diragukan lagi. Tetapi mereka juga datang dengan risiko tambahan. Mungkin akan sulit bagi kami untuk berinvestasi dalam ukuran yang lebih besar.
Eshraq memiliki ekuitas pemegang saham sebesar Dh2,8 miliar. Kami berpotensi melakukan transaksi tiket kecil, dan yang mungkin memiliki sudut strategis bagi perusahaan portofolio kami yang lain. Itu akan menjadi dasar yang luar biasa.
Filosofi investasi kami ke depan adalah perusahaan yang menghasilkan keuntungan bagi Eshraq, Investasi yang tidak hanya memiliki apresiasi modal, tetapi juga memiliki sudut pendapatan, karena kami ingin menjadi perusahaan pembayaran dividen reguler.
Dan Anda juga telah membeli kembali saham…
Kami ingin berupaya agar harga saham perusahaan mencerminkan nilai buku kami. Harga saham saat ini diperdagangkan sekitar 49-50 fils. Nilai buku kami pada Q3-2022 adalah 92 fils.
Harga saham kami saat ini diperdagangkan dengan diskon yang signifikan terhadap nilai buku. Salah satu hal yang kami lakukan, dan ini kembali ke alokasi modal, adalah kami membeli kembali saham kami. Kami sejauh ini telah membeli kembali sekitar 36 juta saham dan setiap kali kami membeli kembali saham baru, kami sebenarnya mendapat untung.
Kami membeli saham senilai $1 seharga 50 sen. Pada dasarnya, semua pembelian kembali ini adalah peningkatan nilai bagi pemegang saham Eshraq.
Salah satu kritik atau kekhawatiran yang mungkin dimiliki investor adalah kekuatan dan kualitas nilai bukunya. Salah satu alasan mengapa seorang investor tidak akan berinvestasi di perusahaan yang memiliki nilai buku 92 fils, dan diperdagangkan pada 50 fils bisa jadi karena investor berpikir bahwa 92 fils tidak realistis dan mungkin melebih-lebihkan nilai bukunya.
Jadi, menjual lebih banyak lahan akan tetap menjadi prioritas?
Jika Anda mendekonstruksi seluruh neraca, kami tidak memiliki aset tak berwujud. Anda benar-benar dapat menelusuri semua investasi kami dan melihat bisnis yang mendasarinya dan melihat nilainya di sana. Semua investasi kami menghasilkan pendapatan dan profitabilitas positif.
Financial institution tanah, yang mungkin merupakan salah satu alasan mengapa kami tidak menghasilkan pendapatan apa pun, dan itu dapat menyebabkan diskon pada nilai buku kami, atau harga saham. Semua transaksi tanah kami yang telah kami lakukan selama ini rata-rata dilakukan pada atau di atas nilai buku tanah kami.
Cadangan tanah kami tidak dilebih-lebihkan. Seluruh neraca sangat kuat. Ketika kami menjual tanah ini, dan kami memasukkan uang itu ke investasi lain yang menguntungkan, pendapatan dan profitabilitas kami secara keseluruhan akan meningkat.
